계약 체결의 일방이 치매환자에 해당한다거나, 정신병원에 입원 중이라거나, 지적 수준이 많이 떨어진다는 등의 사유를 들며, 해당 재산 이전에 관한 계약의 효력을 다투고 싶어하는 분들의 문의를 종종 받게 됩니다.
부동산, 동산 등 중요한 재산을 싼 가격에 매도하거나, 실제 시가보다 높은 가격에 재산을 매수하였다고 하면서, 그 계약의 효력을 무효로 하고, 이미 이전한 재산을 되돌리거나, 지급한 계약금을 반환받을 수 없겠느냐는 것입니다.
대법원 판례에 의하면 ‘의사무능력자’의 법률행위는 무효인데, 여기서 ‘의사무능력자’는, “자기의 행위의 의미나 결과를 정상적인 인식과 예기력으로 합리적으로 판단할 수 있는 정신적 능력 내지는 지능을 가지고 있지 못한 경우”로 풀어서 설시되고 있습니다.
그렇기 때문에, 계약 체결 당시, 재산 이전에 매매계약서를 작성하는 등의 법률행위의 의미나, 그 효과를 이해할 수 없는 수준에 이르러야 해당 계약 체결 행위가 의사 무능력자의 법률행위에 해당하여 무효에 이를 수 있습니다. 단순히 치매라거나, 정신병원에 입원 중이라는 사유는 의사 무능력자 여부의 판단에 적극적인 요소로 고려될 수는 있겠으나, 의사무능력자는 계약체결 당시를 기준으로, 개별적 구체적으로 그 해당 여부를 판단하기 때문에, 일률적으로 하나의 요소만을 기준으로 판단할 수 없다는 점도 유의하여야 할 것입니다. 참고로, 이와 관련하여 지능지수가 58로서 경도의 정신지체 수준에 해당하는 38세의 정신지체 3급 장애인이 2,000만원이 넘는 채무에 관하여 연대보증계약을 체결한 사안에 관하여, 의사무능력이 인정된 사례가 있습니다(대법원 2006. 9. 22. 2006다29358 판결 참조). 한편, 계약의 내용에 현저한 불공정성이 있는 경우, 불공정한 법률행위로써, 민법 104조에 따라 무효로 될 가능성이 있는데, 이 경우, 목적물의 객관적인 시가에 비하여 현저히 비싸게 매수하거나, 현저히 싼 가격에 매도하는 등의 객관적인 사정이 입증되어야 하고, 상대방이 궁박, 경솔, 무경험을 적극적으로 이용하려는 의사가 있었다는 점이 입증되어야 한다는 점 또한 충분히 검토되어야 할 것입니다.
이외에 사기 또는 착오에 의한 계약 취소, 강박에 의한 법률행위 역시 추가로 검토해볼 여지는 있으리라 생각합니다.
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